Mietrecht

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Kündigung Mietvertrag

 

Folgenden Fall (vereinfacht) hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden:

 

Der Kläger ist Vermieter der von den Beklagten bewohnten Wohnung. Die Parteien vereinbarten, dass die Kündigung des am 01.04.2012 beginnenden Mietvertrages für einen Zeitraum von vier Jahren ausgeschlossen sein sollte. Der Mietvertrag konnte daher erstmals zum Ablauf dieses Zeitraum mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Die Beklagten zahlten ab November 2014 keine Miete mehr. Der Kläger erhob Zahlungsklage, die Beklagten kündigten daraufhin den Mietvertrag fristlos, hilfweise ordentlich zum 01.05.2015. Sie sind der Ansicht, dass die Klausel über den Kündigungsausschluss unwirksam sei und der Mietvertrag daher auch vor dem Ablauf von 4 Jahren gekündigt werden könne.

 

Das sah der BGH anders.

 

In diesem Fall ist der Kündigungsausschluss wirksam vereinbart worden, weil die Beklagten die Möglichkeit hatten, den Mietvertrag zum Ablauf der Vierjahresfrist zu kündigen. Im Gegensatz dazu ist eine Klausel unwirksam, die die erstmalige Kündigung nach Ablauf des Verzichtszeitraums ermöglicht. Dann kann der Mietvertrag erstmals nach

4 Jahren und drei Monaten gekündigt werden.

 

(Quelle: Beschluss des BGH vom 23.08.2016, Az: VIII ZR 23/16)

 

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Zögerliche Abrechnung der Betriebskosten einer Eigentumswohnung

 

Folgenden Fall (vereinfacht) hatte der BGH zu entscheiden:

 

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung, die von der Beklagten bewohnt wird. Die Beklagte zahlt neben der monatlichen Miete einen Betriebskostenvorschuss, über den der Kläger jährlich abzurechnen hatte. Der Mietvertrag enthielt einen handschriftlichen Zusatz, dass die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Für die Jahre 2010, 2011 und 2012 rechnete der Kläger die Betriebskosten erst im Dezember 2013 ab und verlangte von der Beklagten eine Nachzahlung. Der Kläger begründete die verspätete Abrechnung damit, dass die ehemalige Hausverwaltung die Abrechnung ungenau erstellt hatte, die Hausverwaltung zum Ende des Jahres 2012 gewechselt hatte und die neue Hausverwaltung erst die erforderlichen Daten zusammentragen musste. Die Beklagte wendet ein, dass der Kläger mit der Abrechnung der Betriebskosten verspätet sei.

 

Der BGH entschied, dass der Kläger keinen Anspruch auf die Nachzahlung der Betriebskosten hatte. Für das Jahr 2010 und 2011 war der Kläger verspätet gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Dabei half ihm nicht, dass die Hausverwaltung Ende 2012 gewechselt hatte. Denn als Eigentümer war es ihm möglich, auch während des Jahres die entsprechenden Nachweise für die Abrechnung beim Verwalter zu erfragen. Des Weiteren kann sich der Kläger auch nicht darauf berufen, dass ja erst die Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung beschließen musste, bevor dann die Abrechnung mit den jeweiligen Mietern erfolgte. Diese Regelung ist, da sie für den Mieter nachteilig ist, gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist keine Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Mieters. Der Kläger musste sich zwar das Verschulden der ehemaligen Hausverwaltung nicht zurechnen lassen. Es oblag aber ihm nachzuweisen, dass ihn kein eigenes Verschulden an der verspäteten Abrechnung traf. Das hatte der Kläger unterlassen.

 

(Quelle: Urteil des BGH vom 25.01.2017, Az: VIII ZR 249/15)

 

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Rechtzeitigkeit der Mietzahlung

 

Folgenden Fall (vereinfacht) hatte der BGH zu entscheiden:

 

Die Klägerin ist Vermieterin einer Wohnung, die die Beklagte bewohnt. Ausweislich des Mietvertrages ist die Miete monatlich im Voraus auf das Konto des Vermieters zu zahlen. Dabei kommt es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Die Beklagte zahlte die Miete mehrfach verspätet und erhielt dafür von der Klägerin eine Abmahnung. Für März, April und Mai 2013 zahlte die Beklagte die Miete am dritten Werktag bar bei der Post ein. Gleichzeitig erteilte sie einen Überweisungsauftrag. Das Geld ging verspätet auf dem Konto der Klägerin ein. Die Klägerin kündigte daraufhin den Mietvertrag fristlos, hilfsweise fristgerecht.

 

Zu Unrecht, urteilte nun der BGH.

 

Die im Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang auf dem Vermieterkonto ankommt, ist unwirksam. Für die rechtzeitige Mietzahlung reicht es nun aus, wenn der Mieter seiner Bank den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt hat und das Konto gedeckt ist.

 

(Quelle: BGH, Urteil vom 05.10.2016, Az: VIII ZR 222/15)

 

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Eigenbedarf einer GbR?

 

Folgenden Fall (vereinfacht) hatte der BGH zu entscheiden:

 

Die Vermieterin (eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)), ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in München. Die GbR verfolgt den Zweck, das Gebäude zum einen zu sanieren und zum anderen zu vermieten. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in diesem Gebäude. 2014 kündigte die Klägerin die Wohnung mit der Begründung, die Tochter eines Gesellschafters benötige die Wohnung für ihre Familie. Eine im Haus leer stehende andere Wohnung wurde der Beklagten nicht als Ersatzwohnung angeboten. Die Beklagte hat der Kündigung widersprochen.

 

Die Räumungsklage war vor dem Amts- und Landgericht erfolglos.

 

Zu Unrecht, urteilte der BGH.

 

Der Anspruch für die GbR ergibt sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog.

Mit der Änderung der Rechtsprechung des BGH hinsichtlich der Rechtsfähigkeit der (Außen)GbR ist es möglich, dass die GbR den Eigenbedarf der Gesellschafter geltend machen kann.

 

Nach Einräumung der Teilrechtsfähigkeit der GbR können die gesamthänderisch verbundenen Gesellschafter, die mangels eigener Rechtsfähigkeit die Vermieterstellung einnahmen, den jeweiligen Eigenbedarf geltend machen. Dabei muss der Eigenbedarf nicht bei allen Gesellschaftern vorliegen. Ausreichend ist es, wenn der Eigenbedarf bei einem Gesellschafter oder seinen Angehörigen gegeben ist.

 

(Quelle: Urteil des BGH vom 14.12.2016, Az: VIII ZR 232/15)

 

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Wohnungsbeschädigung bei Polizeieinsatz

 

Folgenden Fall (vereinfacht) hatte der BGH zu entscheiden:

 

Die Klägerin macht gegen den Beklagten Schadensersatz wegen der Beschädigung der Wohnungseingangstür geltend. Gegen den Beklagten lag unter anderem ein Durchsuchungsbeschluss wegen des Verdachts des Handeltreibens mit Betäubungsmitteln vor. Im Rahmen der Durchsetzung des Durchsuchungsbeschlusses wurde eine nicht geringe Menge Marihuana in der Wohnung des Beklagten gefunden. Beim Vollzug des Durchsuchungsbeschlusses wurde die Wohnungseingangstür von der Polizei beschädigt. Wegen des Besitzes einer nicht geringen Menge Marihuana wurde der Beklagte vom Strafgericht verurteilt.

 

Die Klage blieb sowohl beim AG als auch beim LG unbegründet.

 

Zu Recht, urteilte der BGH.

 

Der Beklagte hatte durch die Aufbewahrung des Marihuanas in seiner Wohnung gegen seine Obhutspflichten aus dem Mietvertrag verstoßen. Allerdings war diese Straftat nicht Anlass der Durchsuchung. Diese erfolgte wegen des Verdachts des Handeltreibens. Das Aufbewahren des Marihuanas in der Wohnung war nicht kausal für den eingetretenen Schaden. Denn die Polizei hatte im Zeitpunkt des Aufbrechens der Wohnungstür keine Kenntnis davon, dass der Beklagte eine nicht geringe Menge Marihuana in der Wohnung lagerte.

 

(Quelle: BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az: VIII ZR 49/16)