Miet- und Grundstücksrecht

Überfahrrecht des Nachbarn?

 

Folgenden Fall (verkürzt) hatte der BGH zu entscheiden:

 

Der Kläger und der Beklagte sind Nachbarn. Die Grundstücke des Klägers (Flurstück 140 und 141) liegt direkt an einer Straße, die Grundstücke des Beklagten (Flurstück 142 und 143) sind nicht an eine öffentliche Straße angebunden. Auf dem Grundstück des Klägers (Nr. 141) lastet seit der Trennung der Grundstücke im Jahr 1936 eine Grunddienstbarkeit, auf Grund derer der jeweilige Eigentümer des heute im Eigentum des Beklagten stehende bebaute Grundstück „als Übergang zu benutzen“. Der Beklagte fuhr mit seinem Pkw über das Grundstück des Klägers. Dieser war der Ansicht, dass eine Überfahrt mit dem Pkw nicht durch die Grunddienstbarkeit abgedeckt sei.

 

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das OLG ihr stattgegeben. Auf die Revision des Beklagten wurde das Urteil des Landgerichts wiederhergestellt.

 

Damit muss der Kläger das Befahren seines Grundstücks Nr. 141 durch den Beklagten mit einem Pkw dulden.

 

Zur Begründung führte der BGH aus, dass aus dem Wortlaut der Grundbucheintragung („als Übergang zu benutzen“) nicht folgt, dass die Grunddienstbarkeit nur als Gehrecht ausgestaltet wurde. Dabei musste der BGH das Wort „Übergang“ auslegen und herausfinden, was die Parteien damals gewollt hatten.  Zunächst musste der BGH klären, was mit dem Wort „Übergang“ überhaupt gemeint war. Zum einen wird unter dem Begriff ein Überschreiten oder Hinübergehen verstanden. Zum anderen wird unter ihm auch eine Verbindung von getrennt Liegendem verstanden. Insoweit wird mit ihm eine Stelle, Einrichtung oder Fläche beschrieben, die zum Überqueren oder Passieren dient. Diese Bedeutung kommt etwa in den Begriffen des Grenz- oder Bahnübergangs zum Ausdruck.


Mit welchen Mittel der Übergang erfolgen kann, wird durch die Eintragung im Grundbuch nicht eingegrenzt. Im Grunde steht eine Dienstbarkeit, die zur Nutzung einer Fläche des dienenden Grundstücks „als Übergang“ zu einem Grundstück berechtigt, regelmäßig einem Wegerecht gleich. Und ein Wegerecht umfasst auch das Befahren mit Fahrzeugen, wenn es nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist oder auf Grund tatsächlicher Verhältnisse nicht erfolgen kann.

 

(Quelle: Urteil des BGH vom 18.09.2020, Az.: V ZR 28/20)


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Mietminderung wegen Umbaus?


Folgenden Fall (verkürzt) hatte der BGH zu entscheiden:


Die Klägerin mietete von der Beklagten Gewerberäume. Die Gesamtfläche betrug ca. 300 m². Nach dem Umbau der Mieträume betrug die Mietfläche ca. 290 m². Die Klägerin begehrt eine Mietminderung von 10% wegen der Flächenabweichung.

 

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das OLG die Berufung zurückgewiesen.

 

Zu Recht, urteilte nun der BGH.

 

Grundsätzlich stellt die Flächenabweichung eine Mangel im Sinne von § 536 BGB dar. Wie im Wohnraummietrecht hat der BGH auch im Gewerbemietrecht die Grenze von 10% eingeführt. Bleibt die tatsächlich vermietete Fläche mehr als 10% hinter der vereinbarten Mietfläche zurück, besteht nach der Rechtsprechung die tatsächliche Vermutung, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert ist. Einer weiteren Darlegung des Mieters bedarf es nicht. Zur Begründung führt des BGH aus, dass die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Räume sei. Bleibt die Flächenabweichung dagegen unter 10%, muss der Mieter darlegen und notfalls beweisen, dass durch die Flächenabweichung die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist.

 

Die Abweichung der angemieteten Fläche beträgt hier weniger als 10%. Daher muss die Klägerin darlegen und im Notfall auch beweisen, dass die Flächenabweichung die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich beeinträchtigt (ständige Rspr. des BGH, vergl. nur BGH NJW 2013, S. 44, Rn. 30). Der Mieter soll für eine reduzierte Nutzungsmöglichkeit auch nur eine reduzierte Miete zahlen müssen (Ausdruck des schuldrechtlichen Äquivalenzprinzips). Dieser Darlegungslast ist die Klägerin nicht nachgekommen. Zwar hat sie ausgeführt, dass sie auf den fehlenden 10m² vier weitere Schüler hätte unterrichten können und somit weiteren Umsatz generieren können. Allerdings betraf dieses Argument nur den Umsatz. Warum die Klägerin jedoch konkret im Gebrauch des Übungsraumes wegen der Flächenabweichung beeinträchtigt war (z.B. weil keine Tanzfiguren wegen des Platzmangels geübt werden konnte), konnte sie nicht darlegen.


(Quelle: Urteil des BGH vom 25.11.2020, Az.: XII ZR 40/19)


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Ersatz von Maklerkosten?


Folgenden Fall (verkürzt) hatte der BGH zu entscheiden:

 

Der Kläger (Mieter) nimmt den Beklagten (Vermieter) auf Ersatz von Maklerkosten in Anspruch. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis zum 31.08.2021. Als Grund machte er Eigenbedarf für die Tochter eines der Gesellschafter geltend. Während des Berufungsverfahrens erwarb der Kläger eine Eigentumswohnung. Dafür musste er Maklergebühren in Höhe von 29.543,42 € zahlen.  In der Berufungsinstanz schlossen die Parteien einen Vergleich, demzufolge sich der Kläger bis Ende Februar 2016 zum Auszug aus der streitgegenständlichen Wohnung verpflichtete. Auf Grund von Zeitverzögerungen zog der Kläger erst im Juni 2016 aus der Wohnung aus. Die Tochter des Gesellschafters zog nicht in die streitgegenständliche Wohnung ein.

 

Das Amtsgericht sprach dem Kläger nur die Umzugs- (3.024,03 EUR) und Telefonkosten (58,78 EUR) zu und wies die Klage hinsichtlich der Maklerkosten zurück.  Das Berufungsgericht sprach dem Kläger auch die Maklerkosten zu. Der Anspruch folge aus der nachvertraglichen Treuepflicht des Vermieters. Dieser hätte dem Kläger anzeigen müssen, dass der Eigenbedarf weggefallen sei.

 

Zu Unrecht, urteilte nun der BGH, hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und wies die Berufung des Klägers zurück.


Grundsätzlich verletzt der Vermieter seine Pflicht aus dem Mietvertrag (und macht sich damit gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig), wenn er die Kündigung schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf stützt oder den Mieter nicht darüber informiert, dass der Eigenbedarf später weggefallen ist. Eine mögliche Verpflichtung des Vermieters über den Wegfall des Eigenbedarfs besteht aber nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, nicht bis zum Ablauf der Räumungsfrist. Mit Ablauf der Kündigungsfrist endet auch das Mietverhältnis. Dass die Beklagte das Ende des Mietverhältnisses auf den Ablauf der Räumungsfrist (4 Jahre nach Kündigung des Mietverhältnisses) hinausschieben wollte, war nicht ersichtlich. Des Weiteren sind die Maklerkosten kein ersatzfähiger Schaden, den eine Pflichtverletzung des Vermieters nach sich ziehen würde. Der Beklagte macht mit der Kündigung das Interesse des Klägers an der Nutzung der Mietwohnung streitig. Damit ist der Beklagte nur zum Ersatz solcher Schäden verpflichtet, die auf der Verletzung seiner Pflicht zur Wahrung des Besitzrechts des Klägers beruhen. Hätte sich der Kläger eine andere Mietwohnung gesucht und dafür Maklerkosten bezahlt, hätte der Beklagte im Falle der Pflichtverletzung möglicherweise die Umzugs- und Maklerkosten tragen müssen. Da der Kläger sich aber eine Eigentumswohnung gekauft hatte, sind die Kosten grundsätzlich nicht zu ersetzen, weil der Wechsel vom Mieter zum Eigentümer mit einer signifikanten Änderung der Rechts- und Pflichtenstellung einhergeht.


(Quelle: Urteil des BGH vom 09.12.2020, Az.: VIII ZR 238/18)


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Probefahrt mit Folgen


Folgenden Fall (verkürzt) hatte der BGH zu entscheiden:

 

Bei der Klägerin, ein Autohaus, erschien ein Kunde, der vorgab, ein Auto kaufen zu wollen. Er wollte mit dem ausgesuchten Pkw eine Probefahrt machen. Zu diesem Zweck legte er sehr gut gefälschte Dokumente (italienischen Ausweis und Fahrerlaubnis sowie deutsche Meldebescheinigung) vor. Daraufhin wurde dem Kunden neben dem Schlüssel für den Pkw auch das Fahrtenbuch, die Zulassung Teil 1 in Kopie sowie weitere Unterlagen übergeben. Der Kunde fuhr ohne Begleitung durch einen Mitarbeiter der Klägerin vom Hof und kam nicht wieder. Kurz darauf wurde die Beklagte in einem Internetverkaufsportal auf den Pkw aufmerksam und kaufte diesen. Sie anerkannte die ihr vorgelegten Dokumente des Kunden als Original. Die Klägerin forderte von der Beklagen die Herausgabe des Pkws und des Fahrzeugschlüssels. Die Beklagte forderte im Wege der Widerklage von der Klägerin die Herausgabe der Originalpapiere sowie der Zweitschlüssel.

 

Der BGH gab der Beklagten recht und wies damit die Revision der Klägerin zurück.

 

Zur Begründung führte der BGH aus, dass der Pkw der Klägerin nicht abhandengekommen war (§ 935 BGB) und die Beklagte deshalb gutgläubig Eigentum an dem Pkw erwerben konnte. Ein Abhandenkommen liegt dann vor, wenn der Eigentümer (hier die Klägerin) das Eigentum unfreiwillig verloren hat (z.B. bei Diebstahl). Hier hat die Klägerin den Pkw aber freiwillig im Rahmen der Gestattung der Probefahrt herausgegeben, auch wenn die freiwillige Herausgabe auf einem Irrtum beruhte. Auch die unterlassene Rückgabe des Fahrzeugs stellt kein Abhandenkommen dar.

 

(Quelle: Urteil des BGH vom 18.09.2020, Az: V ZR 8/19)


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Kündigung Mietvertrag


Folgenden Fall (vereinfacht) hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden:


Der Kläger ist Vermieter der von den Beklagten bewohnten Wohnung. Die Parteien vereinbarten, dass die Kündigung des am 01.04.2012 beginnenden Mietvertrages für einen Zeitraum von vier Jahren ausgeschlossen sein sollte. Der Mietvertrag konnte daher erstmals zum Ablauf dieses Zeitraum mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Die Beklagten zahlten ab November 2014 keine Miete mehr. Der Kläger erhob Zahlungsklage, die Beklagten kündigten daraufhin den Mietvertrag fristlos, hilfweise ordentlich zum 01.05.2015. Sie sind der Ansicht, dass die Klausel über den Kündigungsausschluss unwirksam sei und der Mietvertrag daher auch vor dem Ablauf von 4 Jahren gekündigt werden könne.


Das sah der BGH anders.


In diesem Fall ist der Kündigungsausschluss wirksam vereinbart worden, weil die Beklagten die Möglichkeit hatten, den Mietvertrag zum Ablauf der Vierjahresfrist zu kündigen. Im Gegensatz dazu ist eine Klausel unwirksam, die die erstmalige Kündigung nach Ablauf des Verzichtszeitraums ermöglicht. Dann kann der Mietvertrag erstmals nach

4 Jahren und drei Monaten gekündigt werden.


(Quelle: Beschluss des BGH vom 23.08.2016, Az: VIII ZR 23/16)


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Zögerliche Abrechnung der Betriebskosten einer Eigentumswohnung


Folgenden Fall (vereinfacht) hatte der BGH zu entscheiden:


Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung, die von der Beklagten bewohnt wird. Die Beklagte zahlt neben der monatlichen Miete einen Betriebskostenvorschuss, über den der Kläger jährlich abzurechnen hatte. Der Mietvertrag enthielt einen handschriftlichen Zusatz, dass die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Für die Jahre 2010, 2011 und 2012 rechnete der Kläger die Betriebskosten erst im Dezember 2013 ab und verlangte von der Beklagten eine Nachzahlung. Der Kläger begründete die verspätete Abrechnung damit, dass die ehemalige Hausverwaltung die Abrechnung ungenau erstellt hatte, die Hausverwaltung zum Ende des Jahres 2012 gewechselt hatte und die neue Hausverwaltung erst die erforderlichen Daten zusammentragen musste. Die Beklagte wendet ein, dass der Kläger mit der Abrechnung der Betriebskosten verspätet sei.


Der BGH entschied, dass der Kläger keinen Anspruch auf die Nachzahlung der Betriebskosten hatte. Für das Jahr 2010 und 2011 war der Kläger verspätet gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Dabei half ihm nicht, dass die Hausverwaltung Ende 2012 gewechselt hatte. Denn als Eigentümer war es ihm möglich, auch während des Jahres die entsprechenden Nachweise für die Abrechnung beim Verwalter zu erfragen. Des Weiteren kann sich der Kläger auch nicht darauf berufen, dass ja erst die Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung beschließen musste, bevor dann die Abrechnung mit den jeweiligen Mietern erfolgte. Diese Regelung ist, da sie für den Mieter nachteilig ist, gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist keine Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Mieters.  Der Kläger musste sich zwar das Verschulden der ehemaligen Hausverwaltung nicht zurechnen lassen. Es oblag aber ihm nachzuweisen, dass ihn kein eigenes Verschulden an der verspäteten Abrechnung traf. Das hatte der Kläger unterlassen.


(Quelle: Urteil des BGH vom 25.01.2017, Az: VIII ZR 249/15)


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Rechtzeitigkeit der Mietzahlung


Folgenden Fall (vereinfacht) hatte der BGH zu entscheiden:


Die Klägerin ist Vermieterin einer Wohnung, die die Beklagte bewohnt. Ausweislich des Mietvertrages ist die Miete monatlich im Voraus auf das Konto des Vermieters zu zahlen. Dabei kommt es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Die Beklagte zahlte die Miete mehrfach verspätet und erhielt dafür von der Klägerin eine Abmahnung. Für März, April und Mai 2013 zahlte die Beklagte die Miete am dritten Werktag bar bei der Post ein. Gleichzeitig erteilte sie einen Überweisungsauftrag. Das Geld ging verspätet auf dem Konto der Klägerin ein. Die Klägerin kündigte daraufhin den Mietvertrag fristlos, hilfsweise fristgerecht.


Zu Unrecht, urteilte nun der BGH.


Die im Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang auf dem Vermieterkonto ankommt, ist unwirksam. Für die rechtzeitige Mietzahlung reicht es nun aus, wenn der Mieter seiner Bank den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt hat und das Konto gedeckt ist.


(Quelle: BGH, Urteil vom 05.10.2016, Az: VIII ZR 222/15)


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Eigenbedarf einer GbR?


Folgenden Fall (vereinfacht) hatte der BGH zu entscheiden:


Die Vermieterin (eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)), ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in München. Die GbR verfolgt den Zweck, das Gebäude zum einen zu sanieren und zum anderen zu vermieten. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in diesem Gebäude. 2014 kündigte die Klägerin die Wohnung mit der Begründung, die Tochter eines Gesellschafters benötige die Wohnung für ihre Familie. Eine im Haus leer stehende andere Wohnung wurde der Beklagten nicht als Ersatzwohnung angeboten. Die Beklagte hat der Kündigung widersprochen.


Die Räumungsklage war vor dem Amts- und Landgericht erfolglos.


Zu Unrecht, urteilte der BGH.


Der Anspruch für die GbR ergibt sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog.

Mit der Änderung der Rechtsprechung des BGH hinsichtlich der Rechtsfähigkeit der (Außen)GbR ist es möglich, dass die GbR den Eigenbedarf der Gesellschafter geltend machen kann.


Nach Einräumung der Teilrechtsfähigkeit der GbR können die gesamthänderisch verbundenen Gesellschafter, die mangels eigener Rechtsfähigkeit die Vermieterstellung einnahmen, den jeweiligen Eigenbedarf geltend machen. Dabei muss der Eigenbedarf nicht bei allen Gesellschaftern vorliegen. Ausreichend ist es, wenn der Eigenbedarf bei einem Gesellschafter oder seinen Angehörigen gegeben ist.


(Quelle: Urteil des BGH vom 14.12.2016, Az: VIII ZR 232/15)


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Wohnungsbeschädigung bei Polizeieinsatz


Folgenden Fall (vereinfacht) hatte der BGH zu entscheiden:


Die Klägerin macht gegen den Beklagten Schadensersatz wegen der Beschädigung der Wohnungseingangstür geltend. Gegen den Beklagten lag unter anderem ein Durchsuchungsbeschluss wegen des Verdachts des Handeltreibens mit Betäubungsmitteln vor. Im Rahmen der Durchsetzung des Durchsuchungsbeschlusses wurde eine nicht geringe Menge Marihuana in der Wohnung des Beklagten gefunden. Beim Vollzug des Durchsuchungsbeschlusses wurde die Wohnungseingangstür von der Polizei beschädigt. Wegen des Besitzes einer nicht geringen Menge Marihuana wurde der Beklagte vom Strafgericht verurteilt.


Die Klage blieb sowohl beim AG als auch beim LG unbegründet.


Zu Recht, urteilte der BGH.


Der Beklagte hatte durch die Aufbewahrung des Marihuanas  in seiner Wohnung gegen seine Obhutspflichten aus dem Mietvertrag verstoßen. Allerdings war diese Straftat nicht Anlass der Durchsuchung. Diese erfolgte wegen des Verdachts des Handeltreibens. Das Aufbewahren des Marihuanas in der Wohnung war nicht kausal für den eingetretenen Schaden. Denn die Polizei hatte im Zeitpunkt des Aufbrechens der Wohnungstür keine Kenntnis davon, dass der Beklagte eine nicht geringe Menge Marihuana in der Wohnung lagerte.


(Quelle: BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az: VIII ZR 49/16)


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Schönheitsreparatur bei Vertrag zwischen Mieter und Vormieter


Folgenden Fall (verkürzt) hatte der BGH zu entscheiden


Die Klägerin (Vermieterin) verlangt vom Beklagten (Mieter) die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparatur, die der Beklagte bei Auszug aus der Wohnung nicht durchführte.
Der Beklagte übernahm bei Bezug der Wohnung einige Gegenstände vom Vormieter gegen Zahlung eines Geldbetrages an diesen. Weiterhin erklärte sich der Beklagte gegenüber der Vormieterin bereit, für diese die erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Dem Beklagten wurde die nicht renovierte Wohnung von der Klägerin übergeben. Auf dem Übergabeprotokoll notierte die Klägerin:“ … Renovierungsarbeiten und Tebo werden übernommen. Auf Folgekosten wurde hingewiesen.“ Der Beklagte kündigte die Wohnung zu Ende Februar 2014. Die von ihm durchgeführte Schönheitsreparatur war nicht fachgerecht durchgeführt. Auch Nachbesserungsarbeiten durch den Beklagten brachten nicht den Erfolg. Der Beklagte übergab daraufhin die Wohnung an die Klägerin. Diese ließ die Wohnung von einer Firma für 799,89 EUR malern. Diese Kosten verlangt die Klägerin vom Beklagten.


Zu Unrecht, urteilte nun der BGH.


Grundsätzlich ist die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn der Vermieter eine unrenovierte Wohnung an den Mieter übergibt und dem Mieter dafür keinen entsprechenden Ausgleich gewährt (so auch BGH, Urteil 18. März 2015 - VIII ZR 185/14). Dem Vermieter kam hier auch nicht zu Gute, dass der Beklagte mit dem Vormieter eine Vereinbarung über die Vornahme der Schönheitsreparaturen abgeschlossen hatte. Denn an dieser Vereinbarung war der Vermieter vertraglich nicht beteiligt. Der Vermieter hätte hier entweder vom Vormieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen können oder dem Beklagten einen Ausgleich für die unrenovierte Wohnung zukommen lassen müssen. Beides hat er nicht gemacht. Insoweit war er auch nicht schutzwürdig.


(Quelle: Urteil des BGH vom 22.08.2018, Az.: VIII ZR 277/16)

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